伦敦的楼花还能不能炒？买期房自住呢？

对伦敦楼市稍有经历的人都知道，在2012年到2015年房价快速上涨的时段，无论是以自住为目的的期房购买，还是以交楼前转卖获利的炒楼花，都是如火如。

那段时间，交付一套楼花房价10%-20%的定金，耐心等候1-2年，按当时的行情，在交楼的半年前把楼花从容地转卖出去，赚个本金的一倍甚至是两三倍，都是蛮正常的。

那个黄金般的时段，对伦敦房产市场有经验有信心的香港买家，和敢吃螃蟹的中国内地上海、温州的投资者，抓准时机、冒有限的风险，赚的盘满钵满。

那么，很多投资者会问，当下的市场行情，伦敦的期房还能不能买？还能不能炒楼花呢？

首先，投资者需要明确自己的目标。

如果是以自住为目的购买期房，买家最注重的买到好的项目、挑选到好的户型、楼层和朝向等，那么期房就是最合适的。因为是用于自住，伦敦楼市当前的小幅波动，非但不会影响购买期房的优越性，反而有机会争取到好的折扣。 

购买期房的利弊
利	弊
从交定金到入住时，您新房的价值会不同程度的上涨，房价超过您预定时的价格	大多数按揭贷款机构在投资者购买期房之初，无法提供贷款证明
您可以获得一定幅度的折扣，并且能够有选择心意的户型、朝向等的自由度	大多数按揭证明的有效期为六个月。如果在有效期内无法完成交易，需要重新申请贷款
能够确保买到好项目的房子。很多好的项目等到交房的时候，已经售罄	如果房产的价格在建设期间发生剧烈变化，按揭的比例等可能有较大变化
您可以在开发商提供的选择下，个性化定制您的新家	在特殊情况下，如果投资者无法完成交易，可能会失去已经交纳的定金或首付款

购买期房，在项目开盘之初，有挑选最心仪的户型、朝向等的自由度。购买期房的价格，通常比交楼时的价格要划算很多。对于好的、抢手的楼盘项目，如果不在期房销售期间购买，很可能到交楼的时候，已经没有可供出售的单元。另外，购买期房，可以在开发商提供的装修选择方案下，定制个性化的新家。

有投资者担心伦敦楼市总体行情进一步下调，担心自己订购的期房会不会下跌。根据屡试不爽的伦敦楼市历史看，好的项目、大型开发商的大型项目，开发商会非常严格地保障价格的趋势。在行情糟糕的情况下，有定价权的开发商，宁可囤地、捂盘，也不会放任期房价格的大幅下跌。

那么，对于抱着炒楼花短期套现的投资者呢？

根据业界权威的第一太平戴维斯统计，伦敦楼市最近两年都处于低位徘徊的行情。另外该机构预测，伦敦主流楼市的房价将下跌2%，未来五年总体增长率仅为7.1％。

图说：英国各区域当前楼市行情。

图说：英国各区域楼市未来5年行情预测。

因此，非常明显地，当前市场行情，对炒楼花极为不利。

由于接下来三五年的楼价平均涨幅很小，对于炒楼花的投资者而言，从订购楼花到转卖期间的涨幅很小。再加上当前英国脱欧谈判等影响，英国本地以居住为主的买家很不活跃，因此楼花转让的速度和价格非常不利。

另外，因为炒楼花的投资者在转卖楼花时，几乎所有的买家都无法通过按揭贷款购买楼花，也就意味着楼花的买家群体明显少。因此当前行情，炒楼花的投资者需要充分做好把房子买下来的准备。

购买期房需要注意的事项

调查楼盘所在区域

确保你对工程的进度计划了如指掌，这样有利于你管理自己的财务状况，也使你清楚地知道交付入住的时间。记得你可能要为地毯、灯具或花园的草坪额外付费。

购房者应确保开发商信誉良好并且购买了保险，这样一来，假如他们破产，你至少可以拿回定金。

雇佣一位独立律师来检查手续总没错。

如果你的房产将处于一片更大的开发区内，查明其他房屋何时竣工，不然最初几年你可能会相当于居住在建筑工地。

依据英国房地产的相关法律，如果竣工期无故被拖延了半年以上，你有权撤资并获得全额退款。

同样建议去看看这个开发商已经交付使用的楼盘性价比如何，从而也能对你所购买房产竣工后的样子有个心理预期。

住房信息包的意义何在？

期房出售

房产信息手册为处于购房初期阶段的购房者提供他们所需的必要信息，并且也向准买家提供诸如家庭能源效率方面的重要信息。

期房发售

通常大的投资公司将有机会在正式发售前以折价价预订购买一些单元。剩余的往往会在发售时向个人投资者开放。一些代理商的确会出售一些正式发售前的房屋，而且他们将尝试将其出售给客户资源库中有实力的投资者。无论哪种形式，地产代理商将向你提供所有期房市场相关的材料，而后你将得以通过观看样板房评估房产。样板房被设计为你自己投资所期待的那种典型房型。

越早获得即将发售的楼盘信息，越有可能选到心仪的单元，并且也会在价格上得到一定的折扣。你的议价能力应该由地产开发区所吸引的购买需求决定。需求越高，你的议价能力就越低。

做调查研究

对于任何房产的购买，尤其是你用于投资随后打算出售的房产，认真做足研究非常重要。如果你没有在付款前对房地产开发区、周边区域和出租房产的潜在需求做足调查研究，你的财政状况可能会不容乐观。

那么，在购买期房前你都应该考虑哪些问题呢？

地段、地段、地段

地段是老生常谈的问题，但是格外重要。房产潜力的关键因素就是地点。周边区域还有发展潜力吗？必要的基础设施齐全吗？适宜的公共交通、商店、餐厅、公园和学校都距离几何？通过在英国最大的房地产网站Zoopla或Rightmove上搜索地产信息，你可以找出特定地产开发区临近的配套设施。

了解市场

如果你计划出租或者出售建成的房产，你应该为你计划购买的房产类型建立目标市场。与当地地产代理商聊聊有助于理解需求可能来自于哪里。确认有多少单元已卖给在楼盘完成时计划出售房产的购房者也是明智的，因为你的房产最终可能与同一地产开发区内的大批房产竞争。

价格

也推荐你看看同区域内待售或待租的类似房产。

当你出售或出租房产时那会给你一个回报率的心理预期。但需注意，市场在12个月内可以发生很大变化，所以你并不总能保证最终价格会在当前市场兑现。你可以查查在英格兰和威尔士地区的最新售价，或者你可以查查现在当地待售或待租的房产，看看什么样的房产都出价几何。在某些情况下，开发商将会在最初一两年保证租金回报率。多了解了解市面上都是什么样的房产在出售。

当地房产量是否充足（包括已建成和正在建的）？如果充足的话，那么大量楼盘市场同期竣工可能导致市场饱和的危险出现。四处观察下，向当地地产代理商确认下近期周边是否有计划中或建设中的地产开发区。

房产本身

再看看房产的细节、尺寸和规格。如果你打算竣工后出售或出租你的房产，它是否合目标市场的胃口呢？不同家庭在单一专业方面的要求总略有不同。确保这房产适合到你所希望吸引到的市场，无论是对购房者还是租户。同样的，查查是否会有比如服务费之类的额外费用。

评估尚未建成的房产显然更加困难。然而，你不该单单依赖于房产的计算机生成图像(CGI)或者开发者的销售说辞。尽量去实地逛逛，看看街道都在哪边，有铁路的话也看看铁路，搞懂你的房产将位于哪里，想象建成后从楼里望出去的风景会如何。

虽然并非总可能如此，起码试着确保房产处于最佳的位置之一，因为你将会获得更好的租金收益和资本增值。试着找出有独特卖点的房产，比如风景优美，配备停车场或者开放式与自然亲密接触之类。

建筑过程中

通过图片很难判断一个楼盘样貌究竟如何，但你可以通过楼盘在地产开发区内的位置对之后大概什么样有个心里预期。一定去楼盘选址的地方看看，这样你就可以想象它的样子并且考虑到日照以及周边环境等问题。了解下房屋面积，有助于你选择合适的家具以满足你的需求。请持续关注整个建筑过程并且在快完工时做做调查，这样你就可以发现缺陷并及时修复。

购买期房值得当心的风险：

1.如果在完工前开发商就进入破产管理的话，即使在英国你的，10%押金也处于危险之中。理想情况下要么选择历史悠久的大型开发商。记得时机一样非常重要。 

2.在“地产周期”顶峰购买期房要冒很大的风险，因为你依法签署了将在竣工时按合约完成购买交易的合同（即使价格缩水20%）。这可能意味着150,000英镑购买的房产被估价只值120,000英镑。因此在80%的抵押贷款中你自己要支付54,000英镑而非你预约是设想的30,000英镑。有这种差异是很糟的，更糟的是没有这种差异。开发商可以依合同起诉你未履行合同造成的损失。

3.在没什么对比销售数据的区域购买公寓期房时也要小心。如果没有足够的可比较销售数据，那么你又如何知道自己是否花了冤枉钱呢？

针对这些风险，尤其是对于投机炒房的人来说，如果不想亏掉订金，永远做好准备，如果这个楼盘转手不掉你将怎么办？

(本文为《英国房产与投资周报》原创，信息来源于英国《每日电讯报》、《金融时报》等。图片转自网络。微信转发，必须标明微信号：ukpropertyweekly。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议) 

读者福利

针对许多正在考虑到英国/伦敦买房的读者

无论是为了移民、投资、留学、度假、养老……

总是会有各种各样的疑惑不解，比如

伦敦项目那么多，哪个项目才是真正适合你？

当然，我们不仅局限于宽泛的问题，

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